Comment calculer son taux d'endettement pour un prêt immobilier ?

Le taux d'endettement se calcule ainsi : (total des mensualités de crédit / revenus nets mensuels) × 100. Par exemple, si vous avez 900 € de mensualités pour 3 000 € de revenus nets, votre taux d'endettement est de 30 %. Le plafond réglementaire est fixé à 35 % par le HCSF.

Peut-on obtenir un prêt immobilier avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

La réglementation HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % pour maximum 20 % de leur production de crédit, prioritairement pour les primo-accédants. Un courtier peut identifier les établissements qui utilisent cette marge de flexibilité selon votre profil.

Quels revenus les banques prennent-elles en compte pour le calcul du taux d'endettement ?

Les banques retiennent les revenus nets avant impôt des salariés (salaires, primes récurrentes) et les revenus des indépendants (moyenne des 3 derniers exercices). Les revenus locatifs sont généralement retenus à 70 %. Les allocations et revenus variables peuvent être partiellement pris en compte selon les établissements.

Taux d'Endettement 35 % : La Règle Clé de Votre Prêt Immobilier à Orléans

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. C'est le premier critère qu'examine une banque avant d'accorder un prêt immobilier à Orléans.

La formule :
Taux d'endettement = (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100

Exemple : vous gagnez 3 500 € nets par mois. Vous avez un crédit auto à 250 €/mois. La mensualité de votre futur prêt immobilier serait de 900 €. Votre taux d'endettement serait de : (250 + 900) ÷ 3 500 × 100 = 32,8 % — vous êtes sous le plafond.

Pourquoi 35 % et pas plus ?

La règle des 35 % est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2021. Elle s'impose à toutes les banques françaises et s'applique assurance emprunteur comprise.

L'objectif est de protéger les emprunteurs d'un endettement excessif. Au-delà de 35 %, le risque d'incident de paiement augmente significativement selon les études des régulateurs bancaires.

Ce que comprend le calcul Les mensualités à déclarer incluent : votre futur prêt immobilier (capital + intérêts + assurance), tous les crédits en cours (auto, consommation, revolving), et les pensions alimentaires versées. Les loyers en cours ne sont pas inclus si vous devenez propriétaire.

Combien puis-je emprunter à Orléans avec la règle des 35 % ?

Revenus nets/mois	Mensualité max (35 %)	Prêt possible sur 20 ans	Prêt possible sur 25 ans
2 500 €	875 €	≈ 150 000 €	≈ 175 000 €
3 000 €	1 050 €	≈ 180 000 €	≈ 210 000 €
3 500 €	1 225 €	≈ 210 000 €	≈ 245 000 €
4 000 €	1 400 €	≈ 240 000 €	≈ 280 000 €
5 000 €	1 750 €	≈ 300 000 €	≈ 350 000 €

Montants indicatifs, hors crédits en cours, assurance comprise, taux juillet 2026.

Peut-on dépasser les 35 % ?

Oui, dans certains cas. La réglementation HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % pour 20 % maximum de leur production de crédit, et prioritairement pour :

Les primo-accédants achetant leur résidence principale
Les profils avec un reste à vivre élevé (revenus importants, faibles charges)

Un courtier à Orléans connaît les établissements qui utilisent activement cette marge de flexibilité. Si votre taux d'endettement dépasse légèrement 35 %, il peut orienter votre dossier vers les banques les plus souples.

Comment améliorer son taux d'endettement ?

Si vos calculs dépassent 35 %, voici les leviers possibles :

Augmenter la durée du prêt — passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 %
Rembourser un crédit en cours avant de déposer le dossier — supprimer une mensualité de 200 € libère de la capacité d'emprunt
Augmenter l'apport — emprunter moins réduit mécaniquement la mensualité
Intégrer un co-emprunteur — les revenus sont additionnés, ce qui améliore le ratio
Négocier un meilleur taux — 0,2 point de taux en moins, c'est environ 20 € de mensualité en moins pour 100 000 € empruntés

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Questions fréquentes

Comment calculer son taux d'endettement ?

Additionnez toutes vos mensualités de crédit (futur prêt immobilier + crédits en cours + assurance emprunteur), divisez par vos revenus nets mensuels, multipliez par 100. Le résultat doit être inférieur ou égal à 35 %.

Peut-on obtenir un prêt avec plus de 35 % d'endettement ?

Oui, dans certains cas. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, principalement pour les primo-accédants ou les profils avec un reste à vivre confortable. Un courtier peut identifier les établissements qui utilisent cette flexibilité.

L'assurance emprunteur est-elle incluse dans le calcul des 35 % ?

Oui, depuis la décision du HCSF de 2021, l'assurance emprunteur est incluse dans le calcul du taux d'endettement. C'est pourquoi choisir une assurance compétitive via la délégation d'assurance peut améliorer votre ratio.

Quels revenus les banques prennent-elles en compte ?

Les salaires nets, les revenus d'indépendants (moyenne 3 ans), les revenus locatifs (généralement à 70 %). Les primes exceptionnelles, allocations et revenus variables sont pris en compte de façon variable selon les banques — c'est l'un des aspects que négocie votre courtier.

Taux d'endettement et règle des 35 % : ce que vérifient les banques à Orléans